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物件をお探しのお客様へ

「マイホームの予算」「住宅ローンの選び方」「税制特例について」など、物件をお探しのお客様にとって必要な各情報を掲載しています。それぞれ要点を中心にご紹介しておりますので、詳細については当店までお気軽にお問い合わせください。

｜マイホームの予算｜住宅ローンの選び方｜マイホームの選び方｜
｜税制特例について｜契約の流れ｜

 

マイホームの予算

こちらでは、マイホームの予算についてご説明します。資金計画をしっかりと練り、無理のない購入プランを立てることが重要です。ただし、自己資金のないお客様でもご利用いただける住宅ローンもあります。資金が足りない方、自営業の方、勤続年数が短い方、単身女性など、住宅ローンでお悩みの方は一度当社へご相談ください！　

頭金は20％が目安！

頭金は物件価格の20％以上を準備しましょう。住宅ローンを貸し出す金融機関の多くは、融資割合を住宅価格の80％程度に設定しています。そのため、自己資金は20％以上が妥当だといわれているのです。
つまり、3,500万円の物件を購入するには、700万円以上の頭金が必要になることがわかります。

自己資金は25％〜30％！

物件購入時には、頭金以外に予備費が必要になります。住宅取得の際必要な登録免許税、不動産取得税、各保険料、住宅ローンを受ける際の手数料などです。また、仮住まいをする場合は賃貸料なども必要になります。これらをすべて踏まえた場合、予備費（＝自己資金）として、物件価格の約25％〜30％は余分に用意しておかなければなりません。

適正な返済額を知る！

適正な返済額を知るには、物件を購入することで「新たに発生する支出」と「今後必要のない支出」は何かをきちんと整理します。
「現在の賃貸料は不要」「物件購入により、固定資産税は必要」など詳細を挙げていくことで、月々の適正返済額が浮かび上がってきますので、これをもとに逆算すれば、住宅ローンの借入限度額がわかります。以下にその一例を上げています。実際の借入限度額は、借り入れる金融機関や情勢の変化により異なります。詳細については当店までお問い合わせください。

【例】毎月返済額が10万円の場合
年利 2.5％	25年返済…2,229万円	30年返済…2,530万円	35年返済…2,797万円
年利 3.0％	25年返済…2,108万円	30年返済…2,371万円	35年返済…2,598万円

 

住宅ローンの選び方

住宅ローンを選ぶ際には、「金利の高低」「金利のタイプ」「返済方法」の3点をしっかりとチェックします。お客様の状況に応じて、選択すべき金利の種類や返済方法は様々。それぞれの内容を把握し、最適なものを選択してください。

金利の高低

住宅ローンの金利では、ほんのわずかな差が最終的に数百万単位の返済差額を生みます。できるだけ低金利の時期に物件を購入するのがよいといわれるのはこのためです。
例えば、1,000万円借り入れ、年利3％の場合、月々の返済額は47,421円ですが、年利5％だと、56,637円と1万円近くも差が生じます。年間に換算すると10数万円もの差額になるのです。
ただし、表面金利が同じ場合でも、金利に保証料を含む場合と含まない場合があるなど、その内容は実に複雑です。当店までお問い合わせいただければ、分かりやすくご説明させていただきます。お気軽にお問い合わせください。

金利のタイプ

住宅ローンの金利は、以下の2つに大別されます。

固定金利型

借入時に決めた金利が、返済完了時まで変わらないのが固定金利型です。安定した返済計画を求めるお客様におすすめのタイプです。ただし、金利水準が低い時期に借りれば問題ありませんが、高い時期に借りてしまうとずっとその利息を払い続けることに。借り入れのタイミングを見極める必要があります。
「返済期間を短めに設定したい」「短期間のうちに買い換える予定がある」というお客様には、1〜3年ものの固定金利選択型がおすすめです。

変動金利型

経済情勢などによって金利が変わるタイプを変動金利型といいます。返済途中に金利が変動するため、借り入れのタイミングには、そうこだわる必要がありません。実際、大半の変動金利型住宅ローンは、5年に一度返済額を見直し、その間に生じた利息の過不足を次の5年間で調整する、という仕組みになっています。そのため、突然、金利が変更するというような事態はありません。
将来、今の金利より下がる可能性が高い場合は、変動金利型を選んでおくほうがよいでしょう。

返済方法

住宅ローンの返済方法は、以下の2つに大別されます。

元利均等返済

毎回の返済額を一定（均等）にしています。そのため、返済計画が立てやすいのが特長です。
一方で、返済当初は利息分が多く、元金分はわずかという状態が続くため、なかなか借入金が減らない点がデメリットとして挙げられます。

元金均等返済

元利を一定にするのではなく、元金返済分を一定にするタイプ。返済当初の負担は大きいものの、返済が進むにつれ、負担が目に見えて軽減していきます。

詳細については、お気軽に当店までお問い合わせください。

 

マイホームの選び方

一言でマイホームといっても、その形態は様々。こちらではその代表格ではある分譲マンションと一戸建ての違いについてご紹介します。いずれの場合も、お客様やご家族様のライフスタイルを加味したうえで選ぶのが一番！　ご不明な点があれば、お気軽に当店までお問い合わせください。

分譲マンションVS一戸建て

こちらでは、分譲マンションと一戸建ての違いについて、様々な角度から検証しています。以下を参考にどちらがお客様にふさわしい住まいかご検討ください。

土地の所有形態
分譲マンション	購入者（区分所有者）全員の共有物。
一戸建て	基本的に敷地すべてが購入者のもの。自身の裁量で売ることも貸すことも可能です。
建物の権利形態
分譲マンション	購入者の専有部分と、マンションの購入者全員で管理する共有部分に分かれています。各住戸の玄関ドアの内側が専有部分にあたり、その他、エレベーター、共有廊下、階段などが共有部分です。
一戸建て	敷地内はすべて購入者の専有部分。
諸設備
分譲マンション	シアタールームやフロントサービスなど、各施設やサービスを備えたところも。購入者であれば誰でも気軽に利用することができます。また、住戸内にも食洗機やIHクッキングヒーターなど各種最新設備が備わっているところも増えています。
一戸建て	購入者が独自に取り付けます。
補修予算
分譲マンション	補修費を月々積み立てています。他の購入者と合意を図りながら、定期的に補修していきます。
一戸建て	補修・改装については、都合に応じて行います。独自のスケジュールで進められる点はメリットですが、一度に多額な費用が必要になり、大きな出費になります。

新築VS中古

住まいを選ぶ際、新築か中古かという選択肢があります。新しい方が良いに越したことはありませんが、中古の場合は価格がお手ごろ、欲しい設備が既に備わっているなどのメリットも。お客様のご希望と照らし合わせたうえで、どちらが良いか検討なさってください。

立地
新築	希望する立地がすぐに見つかれば問題ありませんが、そうでない場合も。土地が決まるまでに少し時間を要する可能性もあります。
中古	売り出されている地域が広域なため、希望の立地を確保しやすいのがメリット。子どもを転校させたくない場合などは、中古の方がスムーズに新居を見つけられるかもしれません。
物件見学
新築	完成前に販売される、いわゆる青田売りが大半なため、購入前に実物を見ることはできません。
中古	実際に物件を見ることができます。場合によっては住んでいる方に話を伺うこともできるのがメリットです。
価格
新築	適正価格で販売されます。すべてが真新しいことを考えれば当然の価格ともいえます。ただし、税制面での優遇があるのは、新築物件に限られます。そのため、場合によっては、中古より安く手に入ることもあります。
中古	新築に比べ割安です。ただし、仲介手数料など諸費用が必要になることをお忘れなく。これは仲介会社に支払う成功報酬で、「購入価格×3％＋60,000円（＋消費税5％）」が上限額になります。

 

税制特例について

住まいを購入する際は、物件価格以外にも様々な費用が必要になります。
こちらでは、物件購入に関する減税措置についてご紹介。中でも主要な「住宅ローン控除」と「住宅所得資金贈与の特例」について説明します。

物件購入時の特別控除

住まい購入時の減税措置「住宅ローン控除」と「住宅所得資金贈与の特例」の詳細は以下の通りです。

住宅ローン控除

住宅ローンを利用して物件を購入した場合、住宅ローン控除が適用されます。
住宅ローン控除とは、借入金残高に応じて所得税が減税される制度。控除期間は最長10年です。
ただし、住宅ローン控除を受けるためには確定申告を行う必要があります。会社員の場合は、初年度のみ行えばOK。次年度からは勤め先の年末調整により、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅所得資金贈与の特例

土地や建物を無償でもらうと、贈与税が課せられます。課税方法には「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」のいずれかを選ぶことができます。

• 暦年課税制度
  1年間（1月1日〜12月31日）に贈与されたものの時価を合計し、合計額から110万円の基礎控除を差し引きます。この額に対して所定の贈与税がかかります。
• 相続時精算課税制度
  65歳以上の親から、20歳以上の子どもへ贈与したときにのみ適用されます。財産を相続するまでは2,500万円の特別控除を超える額についてのみ、一律20％の贈与税を課税。相続時、それまでに納めた贈与税と新たにかかる相続税を再度計算し、最終的な納税額を決定します。

物件売却時の特別控除

物件を売却して譲渡所得が出た場合、所得税と住民税が課せられます。ただし、一定の要件を満たすと、特例や控除の対象になる場合があります。以下で詳細についてご紹介します。

居住用財産の3,000万円控除

一定の要件を満たす居住用の家具や敷地を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。そのため、譲渡所得が3,000万円以下であれば無税、3,000万円を越える場合はその分にのみ課税されます。

居住用財産の買い替え特例

住まいを買い替える際、売却価格から、買い替えによって取得した住宅の価格に課税を繰り延べることができます。これを、住居用財産の買い替え特例といいます。
しかし、この特例は課税を繰り延べることができるだけで、免除になるわけではありません。ご注意ください。

物件が値下がりした場合の特例

住まいを売却したものの、著しく値下がりしていたという場合、「譲渡損失の繰越控除」が受けられます。損失分を所得から差し引くことができ、それでも損失が残る場合、翌年に繰り越して控除できます。控除期間は初年を含め、最長4年です。

物件購入時・物件売却時の特別控除の詳細については、当店へお気軽にお問い合わせください。

 

契約の流れ

気に入った物件が見つかれば、後は不動産会社とコンタクトをとるだけ。
物件購入時の契約の流れについて、詳しくご紹介します。

購入申し込み〜入居までの流れ

1. 申し込み
   「コレ」という物件が見つかったら、現地の販売事務所などを訪ね、申し込み手続きをします。その際、認印と所定の申し込み証拠金（50,000円〜100,000円程度）を持参しましょう。
2. 重要事項説明
   購入が決まったら、重要事項説明会に出席し、詳細や契約日など必要事項を確認します。売買契約を解除した際の取り決めなどに関しても説明がありますので、必ず出席しましょう。
3. 売買契約の終結
   重要事項説明の後、売買契約を結び、手付金を支払います。その際、「手付金等の保全措置」の有無を必ず確認してください。
4. 住宅ローンの申し込み
   住宅ローンを申し込みます。万一、住宅ローン申請が通らなかった場合は、売買契約の取り決めに従い、解約します。
5. 引越し
   金融機関の融資が実行されるのを待ち、所定の期日までに購入代金の残金を払い込みます。その後、物件が引き渡されます。

重要事項の説明

売買契約の締結に先立って、重要項目の説明が行われます。これを受け、最終的に購入するかどうかを決断することになるため、非常に重要な場面ととらえてください。

重要事項説明とは、宅建業法で取り決められているもの。購入物件を使用するうえでの法的な制限や契約解除の際の規定など様々な重要事項が書面化されています。この際手渡される説明書や資料などは、以後も大切に保管しておきます。

重要事項に関する詳細については、お気軽に当店までお問い合わせください。